Quando si parla di sfratto, si fa riferimento a quel procedimento in forza del quale il proprietario di un immobile ottiene che l’inquilino venga allontanato, se necessario con la forza, dai locali.
Si ricorre allo sfratto nell’ipotesi in cui i rapporti fra inquilino e proprietario non siano buoni, di modo che non vi sia altra soluzione possibile. I motivi dello sfratto, però, sono tassativamente indicati dalla legge: se non sapete se potete o meno sfrattare il vostro locatario, e volete sapere quali sono i termini ed i procedimenti, la cosa migliore da fare è rivolgersi ad uno studio legale specializzato, per evitare di perdere ancora tempo e soldi.
La prima cosa da sapere è quando si può sfrattare un inquilino. A questo istituto infatti si può ricorrere solamente in alcuni casi, non indiscriminatamente. Ecco quando potete ricorrere allo sfratto dell’inquilino:
Sfratto per Necessità.
Si parla di sfratto per necessità nell’ipotesi in cui il proprietario neghi il rinnovo del contratto alla prima scadenza per motivi previsti dalla legge. Ad esempio è possibile negare il rinnovo, e richiedere di essere immessi nuovamente nel possesso dell’immobile, laddove si voglia:
- destinare il bene all’uso abitativo o commerciale/professionale di figli e parenti entro il secondo grado,
- se si vuole destinare il bene a usi pubblici, assistenziali, di culto (indicando un’altra sistemazione al locatario),
- se l’alloggio sia in condizioni tali da dover essere risistemato,
- se il proprietario vuole cedere il bene immobili e terzi e non ha altri immobili se non la sua abitazione
- se il conduttore non occupa il bene in modo stabile e continuativo e non vi sia stata legittima successione nel contratto
- se il bene deve essere integralmente ristrutturato,
- se il proprietario deve costruire in elevazione sopra l’ultimo piano e la presenza dell’inquilino impedisce il lavoro,
- se il conduttore è titolare di un altro bene immobile, che sia libero ed adeguato alle esigenze dell’inquilino, nello stesso comune.
Sfratto per Morosità.
Lo stato di morosità consiste nel caso in cui l’inquilino non stia pagando regolarmente il canone di locazione, così come fissato nel contratto. Quando l’inquilino non paga l’affitto, dovete valutare con attenzione se si tratti di una situazione di temporanea difficoltà o se sta approfittando della vostra pazienza. Contattate da subito il nostro studio legale perché possiamo informarvi sulle opzioni a disposizione, la prima delle quali in genere è la predisposizione, da parte dell’avvocato, della lettera di messa in mora. La lettera in questione è volta ad evitare, se possibile, il procedimento di sfratto. Infatti in questa missiva l’inquilino viene ufficialmente messo in mora in modo che sappia che un ulteriore inadempimento comporterà la notifica dell’intimazione di morosità.
A questo punto, se l’inquilino non adempie quanto dovuto e non lascia la casa, il vostro legale si occuperà delle formalità previste dal codice di procedura civile, otterrà il precetto per rilascio e fornirà l’avviso ex art. 608 c.p.c per poi chiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario. Con l’aiuto, se necessario, della Forza Pubblica, il proprietario verrà ammesso di nuovo nel possesso dei locali; potrà anche richiedere il pagamento dei canoni non pagati con decreto ingiuntivo, subito efficace per cominciare l’esecuzione forzata.
Termine della locazione
Quando il proprietario del bene immobile non voglia rinnovare il contratto al termine del periodo dello stesso (si pensi al contratto 4+4: al termine degli otto anni, il proprietario può non voler rinnovare il contratto all’inquilino) ma l’inquilino non se ne vuole andare, allora il titolare può richiedere al giudice di ottenere un provvedimento per liberare l’immobile. In questo caso si parla di sfratto per finita locazione o per termine della locazione.
Prima di fare ciò, però, deve intimare ufficialmente al conduttore che intende non rinnovare il contratto di locazione, per mezzo raccomandata.
Se la raccomandata è inviata prima della scadenza del termine del contratto, si parla di intimazione di licenza per finita locazione; se invece l’intimazione giunge quando il contratto è già scaduto, allora si parla di sfratto per finita locazione. In quest’ultimo caso, il vostro legale, grazie al coordinamento con l’Ufficiale Giudiziario, potrà aiutarvi a riottenere il bene.
Se avete problemi con il vostro inquilino, se non ricevete il pagamento delle rate della locazione da mesi o non riuscite a farlo uscire dall’immobile di vostra proprietà, contattateci per una consulenza sul vostro caso.
